《生活》地上權住宅房屋@房價、法規、優缺點實施要點‧國民住宅土地擺脫無殼蝸牛吧~

近幾年來無殼蝸牛越來越多,全台灣的房價不斷攀升高點,不是年輕人不努力,而是企業公司也不願意發合理的薪資給員工,小老百姓們只能苦哈哈過日子。因此最近推出不少名為地上權住宅、房屋,減輕大家的購屋負擔,花小錢也能成為有殼一族哦。

 

何謂地上權房屋:

地上權(surface rights),在法學上來說,是指以利用他人土地作營造(建築物)、工作物或竹木為目的,而取得的用益物權。地上權的取得主要有兩種方式,一是透過直接與土地所有權人的設定行為,取得「地上權人」的法律地位;另一是基於法律規定而發生的「法定地上權」關係,是指土地和建築物所有人,僅以地上建築、或同時將房地設定抵押,但因未能清償債務而遭拍賣,造成土地和建物的所有權人不同人的時候,法律規定使建物所有權人對於土地享有地上權。

 

※如果因為契約期滿而致使建物毀壞或不存在,土地所有人應法需照建物的當時的市價對地上權所有人做補償。

※土地所有人在契約的「存續期間」屆滿前,可請求地上權所有人延長地上權的期限(延長租約)。

※特別的是,地上權不會因建物等物理性的結構消失而消滅。以地震為例,若地上權住宅因地震倒塌,而土地的地上權原定期限為 50 年,已過 10 年,還有 40 年,房子雖因地震而倒塌,但地上權於法仍有效力,故建物所有權人可在土地上重建。這是受到民法:「地上權不因工作物…之滅失而消滅」所保障。

 

資料來源:維基百科

 

 

台北地上權房屋比較:

 

                                                               地上權住宅 VS 一般住宅

定義:擁有建物所有權、土地使用權                     擁有建物與土地的所有權

房價:為一般住宅的6~8成                                       依市場房價調整

使用期限:50年                                                         無

使用成本:1.每年需繳房屋稅與土地租金              1.每天需要繳房屋稅、地價稅

                    2.買賣時須繳契稅、印花稅                  2.須繳契稅、印花稅 、土地增值稅

優點:取得成本低                                                    土地增值會推升住宅價格

缺點:貸款不易、不容易轉手                                取得成本相對高且困難

 

 

《臺北市國民住宅土地設定地上權實施要點》

一、臺北市政府(以下簡稱本府)為促進國民住宅(以下簡稱國宅)使用效率及公平性,特

    以辦理國宅土地設定地上權(以下簡稱地上權國宅)方式出售國宅,並訂定本要點。

    

二、地上權國宅土地設定地上權期間為五十年。地上權存續期間除收取地租外,不另收取權

    利金。

    地上權因存續期間屆滿而消滅者,國宅房屋產權應無償移轉登記為臺北市所有。

    

三、地上權存續期間,原承購人將國宅房屋連同地上權之應有部分讓與他人或設定抵押權時

    ,應事先取得本府同意。買受人並應遵守原地上權契約書之各條款,再向地政機關辦理

    地上權移轉登記及建物所有權移轉登記。

    

四、地上權國宅出售對象及方式:

    (一)按國宅等候名冊順位配售。

    (二)輪配之等候戶棄權時,由次一順位遞補之,但仍保留其等候順位,惟日後不得再

          要求購買其他首次辦理出售之地上權國宅。

    

五、地上權國宅之房屋售價及土地租金計算:

    (一)國宅房屋售價依國民住宅條例施行細則第二十二條第一款規定計算之。

    (二)國宅土地設定地上權之地租收取,依「臺北市市有土地出租租金計收基準」每年

          收取一次年地租(如遇公告地價租金率調整時,應隨同調整),惟租金漲幅相較

          前一年期以調整10%為上限,超出部分不予計收。

    

六、承購人得就所購國宅房屋價款部分依國宅貸款辦法申辦國宅貸款。

    

七、承購人於居住滿一年後,經本府同意,得將國宅轉售予任意第三人;惟出售戶國宅貸款

    未結清者,承購人須具有承購國宅之資格。

    前項國宅之出售,本府有優先承購權。

    

八、地上權國宅於地上權存續期間,有下列情形之ㄧ者,本府得終止地上權並收回國宅:

    (一)未經本府同意擅將地上權或國宅房屋讓與第三人或設定抵押權。

    (二)積欠地租達二年以上之總額。

    (三)違反國民住宅條例第二十一條之規定者。

    (四)其他依法令規定或契約約定之終止原因發生。

    前項收回國宅之計價依國民住宅條例第二十一條第二項規定辦理。

    

九、本要點未規定事項,悉依國民住宅條例及有關法令規定辦理。

 

 

雖然地上權住宅可以花小錢,總覺得還是努力賺錢買房買土地最實在,但還是提醒大家,要買地上權住宅前先仔細查詢相關法規,簽約時也要看清楚契約書,不要被不肖業者與屋者給蒙騙了。

 

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